Durante los últimos 10 años y especialmente durante la pandemia, los inversionistas depredadores han estado desplazando a los posibles compradores de viviendas en Milwaukee.
Los defensores de la vivienda dicen que este fenómeno perjudica no solo a los compradores de vivienda de ingresos bajos a moderados, sino también a los inquilinos y, en última instancia, a los vecindarios.
“Revisando lo que hizo especial a Milwaukee, fue la propiedad de vivienda”, dijo Wyman Winston, consultor principal de Riqueza del vecindario y ex director ejecutivo de la Autoridad de Vivienda y Desarrollo Económico de Wisconsin, o WHEDA. “Cuando los propietarios se fueron, vimos que la calidad de la vivienda se iba junto con el deterioro físico y económico de los vecindarios”.
Una serie de informes producidos en los últimos años asocian las propiedades de alquiler de propiedad de inversionistas con un mantenimiento más deficiente, mayores riesgos para la salud y mayores tasas de desalojo en comparación con aquellas con propietarios y propietarios locales.
De acuerdo a una reporte por John Johnson, investigador del Centro Lubar de Investigación de Políticas Públicas y Educación Cívica de la Facultad de Derecho de la Universidad de Marquette, los inversionistas de fuera del estado se han centrado en los vecindarios mayoritariamente negros en Milwaukee.
Johnson descubrió que los propietarios de otros estados ahora poseen el 23.4 % de las casas de alquiler en la mayoría de los distritos negros, un aumento de 8.7 puntos porcentuales desde 2018. Sin embargo, desde 2018 hasta mediados de 2022, la cantidad de casas de propiedad de otros los vecindarios blancos se redujeron en casi 100, según el informe.
Winston dijo que esto sucede porque, históricamente, Milwaukee ha tenido precios inmobiliarios bajos en comparación con otras partes del país. Esto fue un beneficio para los habitantes de Milwaukee hasta la última caída del mercado cuando surgieron nuevas entidades inmobiliarias. Estas entidades compran propiedades en grandes cantidades, en particular viviendas unifamiliares, y luego las alquilan.
“Desde el punto de vista de los inversionistas, comprar en Milwaukee es muy barato y puede obtener mucho dinero de su dinero”, dijo Winston. “En segundo lugar, los inversionistas están tomando el flujo de caja que es el ingreso de sus acuerdos inmobiliarios estructurados por impuestos y lo están invirtiendo aquí, y en muchos aspectos, ese dinero es como subvenciones, lo que significa que está básicamente protegido”.
¿Está justificada la crítica?
Pero algunos cuestionan las críticas de los inversionistas de fuera del estado.
“Como inversionistas locales, es posible que no estemos a favor de los inversionistas de fuera del estado. Y existe la preocupación de que no haya presencia local para atender a los inquilinos”, dijo Heiner Giese, abogado de la Asociación de apartamentos del sureste de Wisconsin. “Pero si un inversor compra una propiedad que ya estaba siendo alquilada, ¿cómo perjudica eso al mercado?”.
Giese dijo que aunque algunos ven a los inversionistas como una competencia para los compradores de viviendas, también podría verlos como una ayuda para los inquilinos.
“Si el mercado inmobiliario es malo y las casas están sobrevaluadas y las tasas de interés están subiendo, podría ser beneficioso para las personas que pueden permitirse el lujo de rehabilitar estas casas comprarlas”, dijo.
Dorothy York, vicepresidenta de bienes raíces de Acts Housing, una organización sin fines de lucro que ayuda a las familias de bajos ingresos a convertirse en propietarios de viviendas, dijo que es importante no pintar a todos los inversores bajo la misma luz.
“Los inversionistas depredadores a menudo son compañías fuera del estado que ingresan a vecindarios generalmente de bajos ingresos, se aprovechan de la comunidad y tienen efectos desestabilizadores en el vecindario”, dijo. “Pero hemos tenido inversionistas en Milwaukee durante años que han brindado unidades de alquiler asequibles y seguras a las personas y esas son esenciales”.
York dijo que Milwaukee necesita más viviendas ocupadas por sus propietarios.
“La propiedad de vivienda no es solo una oportunidad de creación de riqueza y estabilización para las personas, también es un cambio de mentalidad”, dijo. “Cuando eres dueño de una parte de tu comunidad, es más probable que tomes posesión y denuncies esas cosas negativas que hacen que tu vecindario no sea atractivo”.
Muchos inquilinos quieren ser propietarios de viviendas, pero luchan debido a los inversionistas y al bajo inventario de viviendas, dicen los defensores.
Para ayudarlos, los grupos han lanzado iniciativas para crear más propietarios de viviendas en Milwaukee.
Acts Housing, por ejemplo, recientemente inició un fondo de adquisición para igualar el mercado para los habitantes de Milwaukee que buscan comprar casas. El fondo comprará viviendas y las revenderá a precios asequibles para los residentes.
Pero los defensores de la vivienda dicen que se puede y se debe hacer más.
Winston sugiere crear un registro de viviendas de alquiler.
“La ciudad necesita un registro de viviendas de alquiler que les permita saber quién es dueño de qué y cómo están”, dijo. “En este momento, no tienen una forma real de saber qué está pasando”.
También sugiere cooperativas y fideicomisos de tierras para propietarios.
“Esto ayudará a construir la propiedad de vivienda generacional”, dijo Winston, y agregó que también “eliminaría las propiedades zombis al crear un sistema de apoyo para los propietarios cuando tengan dificultades o lo necesiten”.
Una cooperativa es una forma de propiedad de vivienda en la que los residentes poseen y controlan colectivamente una unidad de vivienda, por lo que los gastos se dividen entre todos los que residen en esa unidad.
Los fideicomisos de tierras son organizaciones sin fines de lucro gobernadas por una junta de residentes y representantes públicos que brindan activos comunitarios y oportunidades de propiedad de vivienda compartida.
Para más información
York sugiere considerar Acts Housing si buscas vender tu casa.
“Tu casa sería para una familia local”, dijo. “Incluso podemos pagar más, y usted estaría beneficiando a la comunidad”.
En caso que te lo hayas perdido: Escasez de mano de obra, inversores externos dificultan los esfuerzos de vivienda asequible en Milwaukee
cindy richardson dice
Gracias por este artículo. Soy agente de bienes raíces desde 2003 y me siento muy frustrado por esta situación. Es casi imposible para un propietario competir con los inversionistas porque los inversionistas escriben ofertas gratuitas contingentes y pagan en efectivo. No culpo a un vendedor por aceptar lo "seguro", pero creo que la gente realmente necesita pensar en el impacto a largo plazo de sus decisiones. Algunas de las propiedades que los inversores pueden arrebatar necesitan actualizaciones cosméticas, por lo que tienen un precio más asequible de lo que serían si estuvieran "embellecidas". Lamentablemente, estos son los tipos de propiedades que podrían actualizarse cosméticamente con el tiempo, pero en cambio, los inversionistas las compran y les asignan el precio más alto del mercado. Es decepcionante ver que esto suceda.
También me decepcionó que la Fed volviera a subir las tasas. Eso solo perjudica más a los propietarios y, en mi opinión, hace poco para lograr el objetivo mencionado de ralentizar las cosas.
elizabeth walcott dice
El registro de propiedad de viviendas de alquiler múltiple de bienes raíces sugerido es solo un buen gobierno de sentido común y factible con un software de base de datos. Pero probablemente deba aprobarse como una ley estatal. Grandes cabilderos fuera del estado lo combatirán. Se necesita cumplimiento. Las grandes empresas se esconderán, legalmente. Los cabilderos serán pagados. generosamente
cindy richardson dice
La otra batalla cuesta arriba es la muy poderosa WRA - Asociación de Agentes Inmobiliarios de Wisconsin. En 2017 respaldaron una ley para restringir que los municipios regulen los alquileres a corto plazo. Ver lo siguiente:
Pero en 2017, la legislatura limitó la capacidad de los municipios para restringir los alquileres a corto plazo con una ley que se convirtió en ley como parte del proyecto de ley de presupuesto.
Según la ley, un municipio solo puede prohibir alquileres de menos de siete días de duración. También pueden limitar el número total de días en un año en que se puede alquilar una propiedad, siempre que el límite sea de 180 o más y la propiedad se alquile por períodos de entre seis y 28 días a la vez.
https://www.wra.org/WREM/Nov17/RightToRent/
Susan Wright dice
Gracias de nuevo por un artículo oportuno e informativo. También por los perspicaces comentarios anteriores. Solo agregaría que entiendo que los vendedores pueden estar buscando una oferta estable o la "mejor" oferta. Pero le advierto que no sea prudente ni tonto. El impacto de a quién le vendes afectará tu calidad de vida continua. No puede mudarse a una ubicación suburbana o incluso rural de WI y no sentir el impacto de Milwaukee como la ciudad más grande de WI. No siempre podemos señalar con el dedo a otra parte, todos somos responsables de nuestras acciones y todas las acciones tienen un impacto.
Evelyn Boyles dice
Esta es mi preocupación. Compré una propiedad de alquiler bajo una LLC en 2014, Ocupada por el PROPIETARIO. Solicité en ese momento y años después de esta “oportunidad” comprar el Lote VACANTE, directamente al lado de mi propiedad. Los impuestos inmobiliarios de mi ciudad de Milwaukee estaban vigentes entonces y están vigentes ahora. Cada vez que el departamento de Bienes Raíces me decía que los lotes estaban "En espera" por Alderwoman Coggs porque estaban dando oportunidades a un inversionista. soy inversor; que invirtió y mejoró una propiedad extremadamente deteriorada y cada lote adyacente, limpió el bloque de la ciudad e inició comunicaciones de los residentes con la ciudad de Milwaukee en general. En este punto, siento que la Ciudad de Milwaukee me ha mentido. No he tenido apoyo financiero de los Programas de la Ciudad; no se han otorgado fondos, y muchos de los "préstamos" financiados por la Ciudad de Milwaukee requieren que coloque un gravamen sobre su propiedad. Por lo tanto, el mensaje para un propietario ocupante es tomar nuestra basura, arreglarla y hacer lo mejor que pueda; y no tropiece o regresaremos y le quitaremos la propiedad si no paga los impuestos inmobiliarios a tiempo. No hay subvenciones de incentivos para los inversores ocupados por el PROPIETARIO. Por un lado, la Ciudad de Milwaukee no quiere inversionistas de fuera de la ciudad; sin embargo, por otro lado, tratan a los ocupantes propietarios residentes nacidos en esta ciudad como basura. La ciudad de Milwaukee ha anunciado que puede comprar el lote de al lado; “excepto”, si se trata de una ubicación privilegiada para inversores; a los residentes y propietarios se les niega la oportunidad. ¿Por qué? Porque los propios concejales están haciendo tratos con inversionistas dentro y fuera del estado. Esto no es justo y creo que es una forma de marcar una línea roja de bienes raíces para los electores que han soportado la carga y pagado impuestos en la ciudad de Milwaukee. En este caso, culpo a la Ciudad de Milwaukee. Y, francamente, creo que mis vecinos y yo estamos siendo tratados de esta manera para brindarles a los inversionistas blancos la oportunidad de entrar y robarle a nuestra comunidad la oportunidad de poseerla. Nos preguntamos por qué este estado está tan dividido. Es por este esfuerzo disimulado y obvio de gentrificar a nuestra comunidad negra. Los fondos debidos a nuestra comunidad se envían sistemáticamente a los suburbios bajo el liderazgo de los Concejales, que solo quieren ser famosos. Esto no es una queja; es la dura verdad sobre esta comunidad hipócrita, astuta e infectada de "ismo". Tenemos una nueva construcción actualmente en construcción; sobre el que nadie ha pedido nuestra retroalimentación directa. Estamos justo al lado de una calle principal. El concejal rara vez lleva a cabo reuniones públicas. Pero, en cambio, pasa el 99% de su tiempo reuniéndose y organizando con inversionistas. Luego, cuando pasea por el barrio una vez al año; ella trae 6 policías con ella. Qué insultante y grosero; pagamos los salarios de los concejales y los salarios de los oficiales de policía a través de nuestros impuestos. Ahora tenemos un alcalde que es peor que los concejales que engendró. Ni una sola vez ha caminado por los barrios del centro de la ciudad y ha preguntado sobre las necesidades. Aparece en la televisión y les dice a todos que era "POBRE" y que tenía que vivir en el centro de la ciudad. Bueno, algún día, será devuelto al centro de la ciudad. Si era tan pobre como es que tiene salud y educacion????? Por qué, porque alguien escuchó a su yo desagradecido y despreciativo.
Evelyn Boyles dice
Los comentarios sobre "Inversores depredadores" en el artículo no son del todo ciertos. El Departamento de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Milwaukee” sistemáticamente “da y vende” muchas de estas propiedades a inversionistas dentro y fuera del estado; bajo un programa. Y los dólares del Programa de Actos otorgados son 2 millones de dólares. ¿Son alrededor de 10 a 15 casas? Sí. Esto significa que esto no es nada en comparación con lo que a los inversionistas se les permite morder de nuestros dólares de impuestos y tomar de los inversionistas del estado, nacidos y criados en Wisconsin. El Programa Act es solo humo y espejos para hacer creer a todos que se está haciendo algo. A los propietarios ocupantes en el sur de Milwaukee y Brewers Hill se les permitió comprar lotes baldíos junto a sus propiedades. Sin embargo, una vez que pasaron el límite de North Ave, donde la mayoría de los propietarios y propietarios ocupantes son descendientes de africanos e hispanos; las propiedades están “En espera”. Además, esta noción de que los residentes abandonaron el área tampoco es completamente cierta. ¡La Ciudad de Milwaukee dejó las áreas! Dejaron de administrar y mantener las propiedades, las calles y los vecinos de la ciudad. Hasta que se dieron cuenta de que esta tierra ahora es valiosa; y hasta que la Ciudad de Milwaukee se dio cuenta de que la Ciudad misma puede ser su propio inversionista. Así que ahora, los propietarios e inquilinos de Ma y Pop están siendo expulsados por inversores fuera del estado y dentro del estado. Algunos de los inversionistas del estado provienen de Brookfield, Wisconsin. Como dije, traeremos la atención nacional a todo este problema y no tenemos miedo de Wisconsin. Necesitamos funcionarios públicos que realmente quieran que los residentes participen en el gobierno. Muchas de las reuniones de la Ciudad de Milwaukee están programadas durante el horario laboral; Los residentes, no pueden dejar de trabajar para participar. ¡Y muchos avisos de reuniones se envían un día antes o en la mañana y el día de la reunión real! Esto no es hacer negocios; esto está generando confusión y caos y desalienta la participación de la comunidad. ¿Por qué estoy comunicando esto? Porque todos necesitamos conocer y comprender y comunicar los problemas, para que al menos puedan ser abordados. Intente dejar mensajes para los concejales de la ciudad de Milwaukee, buena suerte para obtener respuestas oportunas y enfocadas en el negocio. Muchas veces, estos asistentes del concejal le devuelven la llamada y el concejal no se involucra, hace un compromiso fallido o nunca recibe una respuesta. El sistema está roto.
Evelyn Boyles dice
El programa de inversores que mencioné es totalmente independiente del Programa ACTS. El Programa Acts es para residentes que desean comprar principalmente viviendas unifamiliares.
La Asociación de Apartamentos del Sudeste de Wisconsin es un grupo centrado en la "membresía". Propietarios: multifamiliares y dúplex de toda la ciudad y el estado hablan sobre las preocupaciones de los propietarios. Nunca he experimentado una verdadera discusión centrada en la comunidad dentro de esta Asociación. El artículo infunde muchos comentarios de la Asociación, etc., que tienen objetivos contrapuestos. Y ninguno de estos objetivos y organizaciones están trabajando de manera cohesiva. Por eso hay tanta división en este estado. La percepción del centro de la ciudad de Milwaukee es que está plagado de delitos y no vale la pena discutirlo en absoluto. Sin embargo, todos quieren que los residentes sean solo sus inquilinos y se callen.